站在2022年开端，先来看一张图。

我们把2021年郑州所有的住宅用地土拍情况按区域放在了一张图里。

需要的可收藏，不需要的，略过这张图，直接看结论。

房企资金情况，土储情况，区域供应，房价涨跌，2020纯新盘...全藏在了这张图里。

1、2021年，谁是郑州土拍市场大地主？        

2021年三次集中土拍，保利凭借强大的土储面积蝉联了郑州主城“大地主”。

为啥是蝉联？

2020年，保利就是郑州主城拿地最多的房企，一共摘得了9个住宅地块，包括今年在售的保利天珺、保利和光屿湖、保利海德公园、保利天汇等项目。

2021年，保利海德公园（有安置房地块）、保利文化广场持续发力，北龙湖上新保利璞岸项目。

提一嘴，尽管保利土储面积最大，但是这其中有几块是安置房用地，具体到可出售的商品房土储上，并不算多。

而且...这个蝉联还有一个前提条件——要看万科是否持续合作惠济老鸦陈的城改地块。

这是万科今年的拿地明细。

这是惠济老鸦陈城改的地块。

如果万科继续和惠济区政府合作，开发老鸦陈项目，那拿地总面积将会超越保利。

这一悬念，也将保留到2022年。

个人还是希望万科能够持续开发老鸦陈城改项目，2000多亩的净地，江山路三全路的位置，对惠济来说需要一个地标性的社区，也需要一个造城能力丰富的开发商。

当然，万科今年在郑州主城土拍战场斩获还是超多的，比如万科首入北龙湖的拾谧森语，比如万科金水老城的古翠隐秀...这些都将成为2022年郑州万科销售额的重要支撑。

要不，有奖竞猜一下：

2022年，万科入郑的第十个年头，能否登上郑州销售金额榜单TOP1？它的最大对手将是谁？

2、2021年，溢价最大的地块是哪几块？要做什么产品？

过去的2021年，由于土拍规则的限制，对房企资金要求相当高，再加上郑州占比较多的城改地块，三次土拍，绝大多数地块都是0溢价，底价成交，只有个别地块有溢价。

郑东新区、北龙湖储备地块，主城三环净地，仍旧需要争抢。

虽然有争抢，但大多数都是到了熔断价进行摇号，所以，今年土拍，你不光得有钱，还得有运气。

比如，经开9号地，当时参与房企最多，超过17家，壳公司79家，最终达到熔断价，进入摇号，金茂摘得，就是即将开盘的金茂未来府。也因此，后来二批供地时，对壳公司小马甲有了一些限制。

金茂这块地楼面价10190元，比保利天汇和天珺都要高，看金茂未来府开盘如何定价吧。

还是挺好奇的。金茂未来府在产品上这次也进行了分类，80多、120多的户型是毛坯，140多、160多的户型是精装。

今年，溢价最大的地块是华润金水东路地块。

传说中曾经的银泰地块，商住混合用地。在开拍时，华润和正弘杀出，争抢到最后，历时1小时，华润联合杭州建杭和诚胜出。

目前该地块案名暂定为郑东万象城，规划200米写字楼、万象城商业、高层住宅。华润的商业能不能改善郑东新区的商业，也是大家比较期待的事儿。

3、2022年，最值得期待的纯新盘都有哪些？

过去的2021年是纯新盘集体上新的一年，这一年里，郑州主城有30多个纯新盘项目，6.3首次集中土拍之后，有不少动作快的开发商已经赶在了年底前，甚至10月就开盘了，比如美盛金水印、康桥天樾九章、正弘璟云筑...

2022年依旧是三次集中土拍，最早开拍也要到3、4月份，这意味着2022年上半年纯新盘的数量还是相对少的。

尽管纯新盘数量缩水，但期待值一点儿都不会少。

不论是高端置业客户，还是改善客户或者刚需客户，在整个2022年上半年来说，还是有相当多选择的。

北龙湖保利璞岸、万科拾谧森语、华润北龙湖15号地都是北龙湖值得关注的产品。华润的金水东路地块也有很多人在等。

杨金的禹洲项目，金水北的豫发豫园项目，关注度也相当高。

星联马寨项目，千亩大盘的规制，总规划面积约1100余亩，整体以新加坡智慧城市为规划蓝本，打造未来社区。

中电建管城主城项目，国投约19亩的地块，楼面价7000，限价17000左右，加上3000的精装修限价，超过2万元，会交出什么样的产品？

同样值得期待。

4、2022年，有哪些值得期待的房企？        

2022年值得期待的房企，对不起，基本上全部是外来房企，尤其是央企和国企，这样的结果大家也都能预判到。

现在拿地规则起了变化。集中土拍，很多城市的开拍时间都碰到了一起，房企能选择的城市有限，房企可以用来拿地的钱有限制。对房企的资金要求提高了，流动性不好的都要暴雷了。

央企，国企，背靠大树好乘凉。

郑州还好一些，占比例较大的城改用地，非国企还能拿到地。但在净地，储备用地上，今年基本上全部靠的是央企，国企。

本土房企即便是正商，今年也几乎颗粒无收，只收入了家河家的后续地块。

其他城市基本上也是这样的。

注：各城市第三次土拍成交情况。

2022年，最期待的房企，个人会把选票投给华润。华润近两年在郑州的作品不多，但在去年，一下子拿了两个备受关注的地块。

一个是东区金水东路地块，配带商业，会不会有重奢入场？

另一个是东区北龙湖地块，华润首入北龙湖，带来什么样的产品？

大家都很期待！

5、2022年，重点关注哪些区域？

2022年，对于自住买房购房者而言，一定要关注的一个区域就是金水北——短期供应量增大，可选楼盘更多。

金水北现在在卖的有多少盘？

给大家捋一捋。

康桥天樾九章，做过特价房，加钱送车位；

美盛金水印，盯紧区域改善，还做了115㎡的一房产品；

碧桂园云境，有70多㎡小户型；

招商美景美境2期，115㎡的边户；

2022年，

豫发豫园进场；

三批次开拍前中止的泰山誉景地块；

翠园后续地块，位置不错；

再加上之后的路砦地块；

瀚宇天悦城后期也有新地块；

美盛教育港湾也有新地块；

金水北可选择性更多，房企竞争更激烈，对购房者来说，这是个机会。

2021年，金水北的康桥打响混战的第一枪。2022年，短期供应量偏大的金水北，谁会接档？