文章作者/睿思网

随着国内公募REITs相继进入扩募期，保租房板块的代表之一——华润有巢REIT亦于近日公布了扩募计划。

根据华润有巢REIT5月30日发布的草案，本次扩募计划购入的保障性租赁租房项目跟已有的两个项目一样，都位于上海，但并未进一步披露具体的项目信息。

上海项目“优先”

华润有巢REIT最早于今年4月的业绩发布会上就透露过扩募的计划，并在当时表示原始权益人已从持有的长租公寓项目中初步选定了计划扩募的项目。

而从草案来看，选定的计划扩募项目同样位于上海，只是与皆位于松江区的现有泗泾项目、东部经开区项目在区位上有所不同。不过，由于华润置地目前在上海浦东、闵行等区域均有经营租赁性住房项目，尚不好判断具体注入项目。

华润有巢REIT表示，这“是对本基金在上海市其他区域资产的覆盖补充，可以有效分散本基金资产组合风险，有利于拓展本基金持有的租赁住房资产组合，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。”

事实上，作为公寓管理房间总量位列央企第一的长租公寓运营企业，华润置地自2018年起，通过旗下“有巢住房租赁”于全国15座城市投资运营长租公寓，涵盖北上广深一线城市，以及成都、大连、杭州、天津等经济发达城市，在管项目60个，管理房间量约5.6万间。

其中，上海项目得益于城市人口净流入，显然最为“成熟”，亦顺理成章成为优先证券化的项目。

现持有的上海泗泾项目、东部经开区项目很好地反映了这一优势。自上市以来表现出较强的经营韧性。截至2023年，泗泾项目出租率92.88%、东部经开区项目出租率93.25%，基金2023年收入为7841万元，完成预测值110%；年度可分配金额6076万元，完成预测值的125.3%，股息率5.03%，在一众保租房公募REITs中表现靠前。

市场多有变化

不过，市场对华润有巢REIT扩募的消息反应则有点不温不火，其股价更是连续两日小幅下挫。

分析认为，这一方面由于相关扩募的信息还不尽详细，还无法形成市场热点，另一方面则由于近两年长租公寓的供给大增，租金水平亦有所波动，加上一般扩募新购入的项目，未必能比首发项目“优质”，因此市场兴奋度不足，“但整体规模能实现增长始终是好事。”

尽管市场有所变化，但各路资本对长租公寓领域依然热情十足，特别是相关信贷金融政策以及公募REITs的开闸，长租公寓的交易、投资和开业均迎来了小高潮。

据第三方机构统计，2023年四季度，TOP30长租公寓运营企业的开业客房规模超越100万间大关，较前一季度大增一成以上。

华润有巢REIT在2024年一季度亦继续录得不错的业绩，一季度收入约1962万元，新增签约约700间，泗泾项目出租率升至94.38%，东部经开区项目出租率则升至94.29%。

不过，随着销售型物业在楼市上有所降温，不少传统房企正加大在长租公寓上的投资。其中，保利目标直指10万间客房，万科则表示聚焦长租公寓业务，截至3月底已开业近18万间。显然，这都将是华润有巢强力的潜在竞争对手。

资料显示，华润目前仍拥有长租公寓土地储备约37万平方米，发展后劲依然很足。而且，华润向来少以“跃进”的势头示人，在绝对数据上“不争先”亦不失为一个隐形巨人。