文章作者/睿思网

近期，万科在融资上取得一定的突破。

就在5月23日，万科与招商银行、兴业银行签订协议，获得200亿元银团贷款。公开信息显示，这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。

据悉，该200亿贷款中，100亿元滚续100亿元新增，且100亿元已提款。

若叠加此前万科从5家商业银行中累计获得的100.39亿元贷款（含授信），近两月来，万科已新增融资额达300亿元，涉及招商银行、中国银行、农业银行、北京银行等多家银行贷款，和一笔规模14.35亿元的CMBS。

这被市场视为银行力撑万科的体现。

但值得注意的是，万科为了获得上述融资也被迫拿出了自己的家底，而在过往，万科90%的融资都是靠信用。

仅新获得的200亿元银团贷款，是万科用万科物流的股权质押换来的。公开资料显示，万科物流注册资本达330.5亿元，万科将其81.62%的股权质押给了招商银行深圳分行，这是除万科物流战略投资者和员工持股之外的所有股权，总价值达270亿元。

万科近期与银行间的融资多以质押担保形式展开。

其中，5月21日，万科作为借款人向中国银行申请银行贷款12亿元，资金用于常州项目的开发建设，万科控股子公司常州旭程以持有的常州圣鑫100%股权为借款提供相应质押担保。

5月23日，万科向银行申请两笔贷款共计87.84亿元，同样涉及两项担保贷款事项。

其一为万科作为主债务人与公司全资子公司作为共同借款人分别从银行共计申请贷款77.84亿元，期限为42个月，万科全资子公司为相关贷款提供抵押担保；

其二为万科作为借款人向银行申请贷款人民币10亿元，公司全资子公司以持有的不动产资产为前述借款提供相应抵押担保。

早前有消息，为了换取更多资金，万科准备了总额约1300亿元的资产包作为贷款抵押。

万科与银行合作模式转换的背后，更多反映的是，万科企业在资本市场上的信用已逐步丧失。

祝九胜此前亦指出，银行家来谈融资模式会问三个问题：第一，我借给你的钱去哪儿了？第二，东西在哪儿？第三，有没有足够的现金流来付息还本？

尚算优质的资产，是万科当前唯一的谈判筹码。

在新增融资的利好下，万科股价一度飙涨。但与此同时，有部分资本已开始用脚投票。

惠誉已将万科的长期外币和本币发行人违约评级从“BB+”下调至“BB-”，并维持负面展望。同时还将万科香港的长期发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，并将万科香港的高级无抵押评级和未偿高级票据的评级从“BB”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。而在较早期，穆迪也将万科的信用评级从Ba1下调至Ba3。

惠誉指出，评级下调是基于今年迄今，万科的销售业绩弱于预期，流动性缓冲有所减少。惠誉认为，持续的销售恶化影响了万科的非银行融资渠道，该公司将越来越依赖在手现金、资产处置收入和有抵押的在岸银行融资，以应对其2024年和2025年到期的巨额债务。

另外，负面展望也反映出，尽管政府加大了政策支持力度，但万科和房地产行业的销售仍未能企稳，并影响了公司的现金生成和资产回收计划。

数据显示，万科1-4月的权益总销售额504亿元，同比下降42.2%；4月合同销售208.9亿元，同比减少37.59%。从短期来看，销售压力仍未减弱，这也大幅影响万科新增现金流的流入。

截至今年一季度，万科手持货币现金已从去年年底的998.14亿元缩减至830.7亿元，仅三个月就消耗了167亿元。

尤其还有大量的负债压身，万科的资金压力明显不容乐观。公开信息显示，仅2024年，万科就面临261亿元的债务偿还压力，其中，仅五六月就有两笔美元债到期，金额分别为14.5亿美元及6亿美元，折合人民币合约145亿元。本次获得的银行贷款，刚好可覆盖该部分偿债资金支出，万科也由此顺利换来了更多缓冲空间。

但必须承认的是，资本的钱是最聪明的。最终，这是一次真正的支持，还是一场准备好的收割？留待时间评判。

值得一提的是，这次拿到万科物流股权质押的招商银行，其旗下的招银成长肆号投资基金于今年1月底时，退出了招银成长壹号基金、玖号基金，后两者持有万科旗下印力42个商业地产项目。除了基金存续到期本身，资本也作出了其认为的合适的逃离选择。