即便整体行业备受市场冲击,绿城中国仍是家稳定在3000亿规模的“巨无霸”房企,甚至还实现逆市微增。数据显示,绿城2023年全年销售金额达3011亿元,同比增长0.27%。

销售规模的稳定增长,同样带动收益及盈利的上升。

根据绿城中国3月22日公布的最新财报数据,2023年,该公司录得收入约1313.83亿元,较去年增长3.3%;股东应占净利润约31.18亿元,较去年增长13.1%;股东应占核心净利润约64.17亿元。

从增幅来看,该业绩确实相当吸睛。但从绝对值来看,规模庞大的绿城依然是个“不盈利”房企:毕竟卖了3000亿,却只赚30多亿,这多少看上去不合常理。

盈利承压仍高价拿地

财报显示,2023年,绿城录得毛利170.7亿元,较上年毛利220.2亿元下滑22.48%,其中物业销售结算均价19456元/㎡,较上年每平米下降了543元;2023年毛利率13%,同比下滑4.3个百分点,其中物业销售毛利率11.3%,同比下滑5个百分点。

该毛利率在行业内亦属末位水平。

绿城在年报中解释,毛利及毛利率明显下滑的原因有二:楼市下行及限价影响,以及公司投资项目主要聚焦一二线,因此获取成本偏高。

由于楼市走势未明,考虑销售去化速度,绿城在2023年的拿地项目并不多,年内共新增项目38个,新增总建面557万方,耗资595.15亿元。

但由于新增项目主要集中在一二线城市,平均楼面价已达到14231元/㎡,截至2023年末,总土储平均楼面价涨到7982元/㎡,为近三年最高值(2021:7182元/㎡;2022:7582元/㎡)。

销售均价方面,2023年自投项目销售均价为28334元/㎡,较2022年的26823元/㎡有所上升,但仍低于2021年的28416元/㎡。且2023年的自投销售额低于2022年的2128亿元,为1943亿元,权益金额1276亿元。

此外,2023年结算均价已跌破2万元/㎡至19456元/㎡。鉴于结算均价较当期销售均价有一定的滞后性,若后续楼市仍持续低迷,这必将令绿城利润进一步承压。

最新数据显示,绿城前2月累计销售金额约249亿元,同比减少20.7%,总合同销售面积约126万平方米。

此外,受楼市下行、房价下跌影响,绿城部分项目也出现了减值亏损,这亦令其利润又损失了约14亿元,该数值与2022年相当。

在3月25日召开的业绩会上,绿城管理层表示,今年一季度市场成交的低迷,是市场去年四季度的延续;预计调整会持续一段时间,但市场可能会出现缓慢的复苏,后市走向如何,有待进一步观察。

“从政策方面来看,今年相关部门已经出台不少稳楼市政策,如房地产融资协调机制等措施,政策从指导性政策向操作性政策方向宽松,预计这些措施将对市场产生积极影响。”绿城方面表示。

从目前来看,与其它房企的保守审慎相比,绿城似乎仍对后市抱以看好,这从其一系列加杠杆高价拿地的操作可窥见一二。

就在刚刚过去的3月13日,绿城以8.28亿元竞得苏州狮山路“地王”项目,成交楼面价为45454元/平方米,溢价率42.05%;2月27日,绿城以总价19.3亿元竞得杭州三里亭地块,溢价17.7%。

这是否会对其盈利带来负面影响,仍有待观察。

债务高企市值受损

尽管绿城努力控制“三费”,但持续高企的利息总支出,同样蚕食了绿城的利润。

年报显示,仅2023年,绿城的总利息开支达到83.86亿元,较上年增加1.06亿元,相对于全年净利还高出了约17亿元。

尽管一直走在降债的道路上,但绿城的“高杠杆”底色却从未改变。

截至去年底,绿城集团总借贷为1461.4亿元,较2022年末1401.2亿元增加了60亿元,增幅4.3%,较2021年末1274.59亿元增加近两百亿;净负债率达63.8%,较2022年底增加1.2个百分点,较2021年底的52%大增11.8%。

此外,绿城一年内到期借贷余额为325.47亿元,较2022年底269.06亿元增加逾56亿元;账龄超过半年及以上的一年内应付“贸易应付款”121.6亿元。

截至2023年末,绿城的手持银行存款及现金余额697.6亿元,其中受地方监管的预售监管资金238.79亿元。尽管还债仍尚有余地,但这对于要维持庞大规模的经营发展,明显捉襟见肘。

据年报披露,截至2023年末,绿城总借贷加权平均利息成本为4.3%,较2022年的4.4%下降10个基点。但若想有效降低债务成本,从而提升盈利水平,绿城更需要压缩债务规模。

当然,在此之前,绿城首要还是确保自身不陷入流动性危机。为此,面对即将到期的债务,绿城正积极进行置换。据绿城中国执行总裁耿忠强透露,2023年,绿城已完成了境外债务置换11.72亿美元,其中4.5亿美元是对今年到期境外债务的提前置换。

截至今年2月,年内到期的境外债还有3亿美元,当中2.5亿美元境外债于下半年到期,目前该部分债务的置换工作正按计划推进,预计上半年完成。

至于境内债方面,年内绿城到期的境内债为120.5亿元,其中,71.5亿元将于上半年到期,目前已归还了51.5亿元。下半年将有49亿元境内债到期,绿城将根据市场情况择机发债置换,同时准备了自有资金准备偿还。

据公开资料披露,截至目前,绿城今年以来已发行了两笔10亿元三年期中票,共融资20亿元,募资主要用于商品房建设。

除此之外,今年绿城也会提前着手安排2025年到期的债务。

必须提及的是,长期的“高杠杆、低盈利”已严重影响到绿城的市值表现。最新数据显示,绿城的市值已跌至167亿港元,远低于其资产价值。年报显示,绿城的净资产1139.35 亿元,其中股东权益361.3亿元。

就在今年年初,国资委曾表态,今年将全面推开央企上市公司的市值管理考核。背靠央企的绿城,将如何拯救其市场估值?成为绿城留给2024的最大疑问。

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