文章作者/睿思网

江苏京迅递提前退租不到两个月，普洛斯就已基本完成替换租户的签约。

8月6日，中金普洛斯REIT发布公告称，通过积极开展招商，其持有的普洛斯淀山湖物流园近期已顺利完成替换租约签约。此次，普洛斯淀山湖物流园新签租约面积共计5.68万平方米，加权平均租期为2.04年，有效平均租金单价为1.0元/平方米/天。新签租约的主要面积将于江苏京迅递分批到期后立即起租，及时衔接了前序租约。

截至上述公告发布日，普洛斯淀山湖物流园在过去两个月内累计与替换租户完成面积12.74万平方米租约签署。也就是说，原租户江苏京迅递截至2024年10月31日合计退租面积的93.30%已完成去化。

随着前述替换租户租约的签署，普洛斯淀山湖物流园将由多家不同租户进行租赁，出租率将逐步提升，预计2024年9月起可恢复至90%以上。

此外，普洛斯淀山湖物流园正在与其他潜租户推进合同意向谈判，意向租赁面积合计约3万平方米，若顺利签约，江苏京迅递原租赁面积有望全部实现去化。

此前中金普洛斯REIT6月28日曾公告，普洛斯淀山湖物流园单一大租户江苏京迅递因故拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其他租赁面积。

短短一个多月时间内，中金普洛斯REIT实现了多个替换新签租约、前租户退租面积基本已全部完成去化、新旧租约及时有序衔接，这也体现了其原始权益人及外部资产管理人普洛斯强大的招商能力和运营管理能力。

强大招商能力，赋能中金普洛斯REIT

2021年，中金普洛斯REIT作为上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT正式上市，而去年完成首次扩募后，中金普洛斯REIT进一步提升了产品整体规模。

截至今年二季度，中金普洛斯REIT的基金份额为19.38亿份，持有10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。不仅是资产数量最多的仓储物流类REITs，且物流园位于5大经济圈的7大城市，均处在核心物流枢纽地区，初步形成了全国网络化布局。

一方面，多个园区降低了单个园区的短期运营波动对基金长期平稳运营可能带来的影响，体现出多组合资产的优势。另一方面，在单个园区内，普洛斯也通过主动管理，不断吸纳优质租户，积极实现租户多元化，降低对单一大租户的依赖。

以普洛斯淀山湖物流园为例，其可租赁面积约为18.1万平方米，截至2024年一季度末，江苏京迅递为园区单一大租户，承租面积达15.9万平方米，而其租赁面积更是占整个基金全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。

不过，通过此轮新增替换租户后，该园区也将由多家不同租户进行租赁，租户更趋多元化。

此前，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪在接受采访时就曾指出，从投资人的角度来看，仓储物流是一个服务刚需的资产品类，其特点是具有穿越周期的稳定性，资产处于稳健的经营状态，就能产生较为持续、稳健的现金流。

而从此次得以迅速完成淀山湖物流园的租户替换来看，不仅是普洛斯招商能力的体现，长期坚持基金多元化、分散化运营也是其控制风险、稳定运营的重要手段。目前，中金普洛斯REIT持有的10个园区中，没有一家租户的租金占收入比重超过10%，收入来源分散度相应提高，增强抵御风险的能力，有助于整个基金中长期业绩的平稳表现。

普洛斯淀山湖物流园2024年9月起出租率可恢复至90%以上，短期极大地平滑了该园区原租户租赁计划调整带来的业绩影响的同时，整个园区的长期运营更趋稳定。

具体反映到业绩表现上，上市三年多来，中金普洛斯REIT也在持续提供稳定的业绩和分红回报。

二季报显示，报告期内该基金实现实现总收入约1.17亿元，基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约7576.25万元，EBITDA净利率67.96%，实现可供分配金额约9,004.37万元，达成预期。截至2024年6月30日，中金普洛斯REIT持有的10个基础设施项目期末平均签约出租率为89.58%，期末不含税有效平均租金单价为38.19元/平方米/月，这两个体现底层资产实际运营水平的指标均环比稳中有升。

此外，自上市以来，中金普洛斯REIT已公告8次分红，累计分红金额约达8.56亿元，分红比例近100%。

深入洞察产业趋势，主动做好资产管理

作为专业进行物流资产投资与运营管理的企业，普洛斯长期观察和分析消费品及零售行业，其投资机会也来自对这几年消费市场结构变化的观察。

近两年来，国内仓储物流行业随着消费市场的复苏不断发展，直播电商、跨境电商的兴起催生出市场对仓储物流的新需求，为仓储物流REITs底层资产增值创造潜在空间。

目前，在中国市场，普洛斯旗下仓储和物流基础设施服务客户总数超过2200多家，其中网络型客户和区域型客户比例均衡，客户资源丰富、结构健康稳定。具体到中金普洛斯REIT，拥有租户近80家，服务客户包括电商与跨境电商、大宗物流、生活消费、生物医药、高端制造等新经济行业，租户结构多元。

另据资料显示，普洛斯负责中国物流及产业园区业务共有500多名员工，面对快速变化的宏观环境、行业动态和市场需求，团队进行包括市场研究、租赁招商、维护保养等等方面的分工，以及时应对市场和行业的变化，对资产进行主动管理，持续提升底层资产价值。

这种主动管理，除了体现在主动投入对仓储物流园空间进行更新改造、提前续约和延长租约期限等措施外，还包括对园区所服务的产业和企业进行主动更迭升级，持续寻找既处在朝阳阶段、上升期，同时又有非常强的支付能力和发展空间的优质客户。

此外，为不断提升对优质租户的吸引力，普洛斯主动迭代升级服务，帮助客户更高效运作。例如，随着消费结构的变化，普洛斯与客户的关系也不止于仓储租赁，更多在于根据市场情况共同探讨战略规划，以商业合作伙伴的身份进行业务改造、提供更多增值服务，包括共同设计规划、提供能源管理、提升ESG表现等多个方面，为客户创造更多价值，从而提高客户黏性。

回到宏观层面，随着国民经济运行整体回升向好，作为实体经济基础设施的仓储物流市场的需求也呈现稳步增长的态势，短期经营波动不改行业长期发展前景。今年以来，公募REITs在二级市场的行情也逐渐修复，加之近期国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，有利于增强市场对公募REITs新发和扩募提速的预期，公募REITs的配置价值有望进一步凸现。