文章作者/睿思网

近日，筹建五年的中交集团上海总部基地项目（中交滨江广场）终于竣工。不过，这个刚完工的总部基地已经迫不及待要出售了。

资料显示，该项目位于上海杨浦滨江，是集超甲办公、复合商业、历史保护建筑、国际社活中心于一体的商办综合体，建筑面积约19万平方米，包括两栋高层写字楼及商业体。其中计划出售的是其中一栋高100米的办公塔楼。

然而，当前资产出售的难度也不小。近日，多家机构纷纷在研究报告中指出，仅就今年一季度，受宏观经济环境影响，上海商业地产市场活跃度有所下降，无论是大宗交易成交额还是甲级写字楼净吸纳量等均出现下降。备受挑战的市场环境下，中交地产又将如何快速找到新买家？

三年了，还在招商

具体来看，中交滨江广场项目两栋办公塔楼分为A座及B座，其中，办公塔楼A座地上共32层，高约160米，建筑面积约67397㎡，将作为企业总部整层租赁；办公塔楼B座地上共19层，高约100米，建筑面积约32980㎡，计划整栋出售。

从目前来看，出售是个更合适的选择。供大于求，是当下上海商业市场最为突出的特点。

据戴德梁行早前数据显示，今年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量为8.58万平，环比去年四季度下滑9.86%，同比下滑37.49%。

与此同时，甲级写字楼整体空置率继续攀升至22%，较去年四季度上升0.2%。而且，租金亦继续微跌，一季度甲级写字楼平均租金为7.8元/平米/天。由此不难推断，未来两座塔楼入市后将面临不小的租赁压力。

相较于办公市场，零售市场的表现则有所向好。今年一季度，上海中高端购物中心市场整体空置率同比下跌0.72个百分点至9.38%。不过由于新增租赁需求放缓，零售租金整体仍处于下行通道。一季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至46.2元/平方米/天；非核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至16.6元/平方米/天。

此外，据市场预测，2024年上海零售商业市场将有超180万平方米的新项目入市，大量的新增供应，预计或将进一步拉低全市平均租金。

中交滨江广场项目尽管还未正式入市，但相信已感受到来自市场的压力。

据悉，该项目另涵盖2万平综合商业体，其中独栋商业D、E、F座总面积约10,822㎡，地下商业面积约9,000㎡。早在2021年，项目就开始提前启动商业部分的招商，几乎每年都举办一次招商大会。然而数年过去，项目商业部分仍处于招商状态，始终未见有更多实质性进展披露，至于写字楼项目则仍在待售中。

近期，上海大宗交易市场的投资热情亦有所回落。戴德梁行此前表示，目前上海大宗市场投资情绪趋于保守。一季度，上海仅录得16宗、共计103亿大宗交易，成交金额同比下降28%，降幅明显。

即便如此，市场仍认为对办公项目交易有信心。仅从数据来看，在一季度的资产成交中，办公成交金额居首位（34%），其次为综合体（20%）和公寓（16%）。

仲量联行亦在报告中指出，一季度外资机构投资者重新显现出积极入市的迹象，其参与度从低点回升至19%，投资类型包含公寓、商业等，为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。

这亦有助于中交上海总部基地项目出售计划的完成，只是新买家的到来，看起来仍尚需时日。

难解的资金之渴

而该项目若能顺利出售，亦能在一定程度上缓解中交地产的资金压力。

值得一提的是，中交滨江广场项目为城市更新项目，所在地前身是有着百年历史的瑞镕船厂和老公茂纱厂，其中C座前身即是老公茂纱厂办公楼。除了进行旧有建筑的修复，中交滨江地块在开发过程中，亦遇到了船坞清障、地下超深基坑施工、大跨度连廊设计、高空拉索幕墙等一系列技术难题。

为此，中交早前亦坦言，在该项目的建设过程中，“不计成本投入”。这必然也造成了一定的资金沉淀。

更何况，中交地产当前正陷入流动性困境中，急需资金回血。

年报数据显示，2023年，中交地产销售额373亿元，同比减少18.5%；毛利率降到10.4%；净亏16.7亿元。2021年至2023年，中交地产的销售业绩分别为560亿元、458亿元和373.61亿元；归母净利润分别为2.36亿元、0.34亿元和-16.73亿元，已是三连降。

进入2024年，中交地产仍处于苦苦挣扎的状态，亏损进一步扩大。

今年一季度，中交地产销售100.67亿元，同比下降22.83%；实现营收26.89亿元，同比下降31.89%；净利润亏损约2.02亿元，同比减少385.97%；扣非净利润亏损约2.09亿元，同比减少292.33%；经营活动产生的现金流量净额同比减少161.52%。

中交地产还需要面对庞大的债务压力。截至2023年末，负债总额达1049亿元，资产负债率为85.59%。在负债中，短债和一年内到期的非流动负债共176.4亿元，但现金余额仅为120亿元。

除此之外，截至2024年2月末，中交地产为控股子公司体系提供的担保余额，高达102.9亿元，为2023年末净资产的6.3倍左右。不仅如此，截至2024年1月底，其累计对外提供的财务资助，余额为82.93亿元，部分项目合作方，更为富力等出险房企。

尽管近期楼市利好政策频频出台，然而房地产市场成交仍未见明显回温，这亦意味着，中交地产业绩改善的难关重重。“2024年是中交房地产爬坡过坎、蓄力发展十分紧要的一年。”中交地产董事长李永前在此前的股东大会上如此表示。

为此，中交地产积极拓展融资渠道，利用公司债、中票、应收账款等多渠道拓展融资流入。2023年，中交地产带息负债融资放款金额250.8亿元，非带息负债流入约34亿元。

然而，项目销售去化下滑，盈利预期不足也影响了中交地产的融资推进。

前不久，中交地产宣布调整A股增发方案，将募资额由35亿减少至24.8亿，主要由于原计划中的“惠州紫薇春晓”及“郑州翠语紫宸”项目因盈利预期不足被取消。

募资用途也进行调整：主要用于长沙凤鸣东方、武汉中交澄园、天津春映海河三个项目，以及补充公司流动资金。其中，长沙凤鸣东方项目拟投入8亿元，武汉中交澄园项目拟投入6亿元，天津春映海河项目拟投入3.4亿元，剩余的7.4亿元将用于补充流动资金。

所幸是，中交地产还有央企大股东中交集团的支持。就在今年1月，中交地产就提出，拟向中交房地产集团借款不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%。

然而，这也只能解短时之渴，中交地产仍需找到推动业绩增长的新路径。