文章作者/睿思网

砂之船的奥莱业务发展似乎遇到了些挑战。

近日，砂之船REIT公布了其今年一季度的业绩。期内，砂之船REIT的受托管理协议（EMA）租金收入同比下降1.4%，至3260万美元。这主要受人民币贬值影响。若以人民币计价，其EMA租金收入则同比增长了1.2%，达到1.726亿元人民币。

砂之船REIT的委托管理协议（EMA）模式由固定收入及可变收入组成。其中，固定收入由砂之船集团进行支付，并且每年增长3%；至于可变收入，从各奥莱项目的销售额中再提取4-5%作为可变收入部分。

具体来看，一季度，砂之船REIT的EMA租金收入中，固定收入部分仍保持3%的增长达到2155万美元（折合人民币1.152亿元）；而可变收入部分，则下降了2.2%至1074万美元（折合人民币5740万元）。

砂之船REIT解释，可变收入下滑，更多是因为去年零售消费积压需求和经济重启后的销售基数较高。

砂之船REIT的收益亦得以水涨船高。数据显示，2023年，砂之船REIT合计实现收入6.59亿元人民币，同比增加10.7%。其中，固定部分收入4.48亿元人民币，同比增长3%；可变部分收入2.11亿元，同比增加31.7%。

2023年，砂之船旗下四个奥莱项目录得销售额46.64亿元，同比增长31.9%，达到2019年销售额的99.6%。其中重庆两江项目的销售额表现最好，实现销售额25.41亿元，同比增长35.5%，达到上市以来的最高点。

不过进入2024年，这一增速似乎并没有得以实现很好延续。

可见的趋势是，砂之船REIT旗下项目的销售额似乎正走入下降通道。

今年一季度，砂之船REIT的销售额同比下降2.6%，至2.357亿美元（折合人民币12.6亿元）。

当前，砂之船REIT旗下拥有4个奥莱项目，分别为重庆两江项目、重庆璧山项目、合肥项目、昆明项目。据披露，一季度内，仅有合肥项目的销售额实现了增长，主要得益于新引入的租户和租户组合的调整。

具体而言，一季度，重庆两江项目、重庆璧山项目、合肥项目、昆明项目分别录得销售额6.51亿元、1.08亿元、2.96亿元及2.04亿元，分别同比增长-4.5%、-7.0%、2.9%及-1.8%。重庆璧山项目销售额降幅最大。

去年同期基数太高是一方面，但值得注意的是，环比2023年四季度，砂之船REIT的销售额也出现了同比下降2.8%。

具体到上述四个项目，环比增幅分别为-7.3%、-4.9%-3.7%及18.1%。可见，除了昆明项目销售额有明显增长外，其余三个项目销售额亦录得不同程度的下滑。

由此看来，还是多亏了砂之船集团的“保底”，砂之船REIT才能在面临收入波动时，亦能实现相对旱涝保收。

事实上，在今年一季度中，遭遇到销售业绩下滑的，并不止砂之船一家。

仅以正在筹划上市的首创奥莱REIT为例，尽管并未披露具体项目最新收益数据，但在最新公布的文件中显示，首创奥莱REIT的资产项目估值已相应下调8000万至19.73亿元。

此外，济南和武汉首两个奥莱项目的非固租销售额增长率预测参数有所下调。在此前预测的参数中，两项目2024年非固租销售额增长率均为4%，目前已调为3%；2025年相关数据亦同步调整至3%。项目预测期外至收益期届满的净收益长期增长率也由2.25%调整为2%。

首创奥莱REIT指出，上述调整是“基于区域经济发展情况、市场竞争情况等因素”，这背后也多少反映了运营方对未来市场增速前景的悲观。

若放大到整个消费零售市场来看，商业运营也颇具挑战。就连运营经验丰富的太古地产，其一季度内地零售业务也出现全线下滑，租金跌幅更高达17%。

今年年初，基于对发展的高预期，砂之船REIT设定了全年双位数的商场销售增长目标，但鉴于当前整体市场形势，以及一季度的销售额表现，砂之船REIT的年度增长目标能否如愿实现，仍存在较大的未知之数。

此外，砂之船REIT亦曾考虑通过收购资产扩张的方式，推动REIT业绩的增长。据透露，西安和贵阳奥莱项目将是首选项目。数据显示，2023年，西安奥莱项目及贵阳奥莱项目的销售额分别为24亿元、13亿元。该两项目若顺利注入，将极大增厚砂之船REIT的资产价值。

但必须指出的是，备受市场冲击的并不只有已入池的四个项目。市场的冷淡加上销售额承压，亦对资产估值产生一定的影响，在此基础上，投资者是否买账也存在较大疑问。

砂之船REIT表示，将通过主动式资产管理提高资产价值，如加强租户组合、引入更受欢迎的品牌、加强数字化推广等；同时进行审慎的资本管理，继续巩固资产负债表，并保持审慎的总杠杆率等。

另一方面，或许是基于收入波动，砂之船REIT亦更为注重成本的控制。据悉，从今年开始，砂之船REIT就将把分派频率从季度改为半年一次，目的是节省季度分派所需的合规成本和行政资源。同时，从2024财年开始，该公司的基础管理费将有20%以现金形式支付，80%以单位形式支付。业绩费将全部以现金形式支付。