我国房地产业持续低迷。据统计，全国商品房销售额、销售面积，已经从2019年高点的16.0万亿元、17.16亿平方米，下降到2023年的11.66万亿元、11.17亿平方米。商品房销售面积回到2014年的水平。与2021年相比，销售金额、操盘面积分别下降34%和35%。

据不完全统计，2023年共有12家房企从A股和H股退市，包括一些很有影响的千亿房企。2023年，约有235家房企发布破产文书。2024年截至2月29日，申请破产房企已超20家。截至2024年2月25日，全国300城经营性土地成交2194万平方米，同比降幅超过50%。

国家统计局刚刚公布了2024年1—2月全国房地产市场情况：全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%；其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。数据显示，全国房地产开发投资增速有所提升，但房地产开发企业到位资金依然比较紧张；2月份房地产开发景气指数创下2023年2月以来新低，仅为92.13。

覆巢之下，岂有完卵。在行业流动性危机未能根本扭转的背景下，任何房企的运营都不能不受到严重影响。但是，也有个别头部房企，由于其固有的特质、特殊的人设、特别的应对，跑赢了大势，实现了逆势增长。河南建业集团，就是这样一个不凡的企业。

2022年，建业地产经营指标也出现大幅下滑，全年销售额430亿，较上年下降超过60%，但在河南本土房企中，仍高出第二名2倍以上，市场占有率不降反升。

2023年，建业以448.9亿元的销售金额、675.6万㎡的销售面积，分别居全国销售额榜单第25位、销售面积榜单第14位。在河南本土房企中，建业集团2023年销售额高于第2-11名的总和，销售面积超过第2-15名的总和。

2024年1-2月，建业集团销售额46.6亿元，位居全国第26位，销售面积销售面积74.8万㎡，位居全国第12位。超过本土房企第2-10名的销售额总和，超过本土房企第2-19位销售面积总和。请看以下"排行榜"：

怎样解读房地产业至暗时刻的"建业现象"？建业为什么能？这是需要仔细分析和认真研究的问题。也许，通过回望近年来建业自救突围的轨迹，探究建业32年"根植中原 造福百姓"的历程，理性反思建业突围自救逆势发展的经验以及蕴含的某些规律，我们能受到有益的启发，找到科学的答案。

（一）从过往几年建业自救突围的轨迹和见招拆招的应对看。

·2020年初召开的建业管理年会，主题为"同心筑梦 不负韶华。"

2020年1月25日，河南启动疫情防控一级应急响应。2020年3月初，建业全员进入战时状态。董事长胡葆森审时度势，提出"充分地估计，动态地计划，创新地工作，灵活地应对"总体工作方针，制定了地产主营业务三个阶段的发展目标，成立作战指挥部，发出了打响"4-4-2"（3-6月、7-10月、11-12月）三大战役的指令。（1）坚持底线思维，确立了地产基本盘"大胜、小胜、不胜"的界限和指标，着眼最困难的情况，确定了保生存的底线增长指标。（2）启动地产周度"直通前线"作战指挥会议制度，极大提高了决策的时效性和精准性。（3）坚持把风险防控贯穿到各领域和全过程，着力提升财务抗风险能力和存量资产运营能力。特殊的应对，结出了硕果。2020年建业实现销售总额1274.8亿元，同比增长5.3%；纳税额66.5亿元，同比增长1.8%；资产规模1678.9亿元，同比增长8.1%。

·2021年的建业管理年会，主题为"扩大根据地 服务大中原"。

根据当时的形势，建业计划把业务范围扩大到以郑州为中心、半径500公里、涵盖河南及周边六省的61个省辖市、372个县、3.3亿人口的大中原区域，计划用3年时间，直接服务客户达到1000万人。是年5月31日，中原建业在香港联交所主板挂牌上市，成为建业旗下继建业地产、筑友智造科技、建业新生活之后的第四家香港主板上市公司，意味着建业各业态布局由点成链，完成了从投资、智造、服务、代建的全产业链打造。6月5日，芒种时节,"只有河南·戏剧幻城"盛大开城，填补了郑州殿堂级文化品牌的缺失。这一年，建业经历了区域历史罕见的自然灾害，遭遇了猝不及防的行业流动性危机，感受到前所未有的企业经营压力。但建业人正视现实，破难前行。2021年，建业地产销售额仍突破千亿，中原建业保持了全国行业前40强的地位。

·2022年，建业以"活着"为宗旨，经历了生死考验。

2022年1月25-27日，2月5-6日，建业分别召开两次高层闭门会议，对形势和任务进行深度研判。根据胡葆森提议，决定对组织架构再次进行重大改革，将"集团-业务集团-大区-城市公司-项目"五级管理，调整为"集团-城市公司/专业公司-项目公司"三级管理。是年2月14日，建业召开媒体恳谈会，老胡坦言，未来建业要"做少做小做好"，在此前提下力争"做精做新做快"。总的指导思想是少开赛道，不追求规模，注重内涵和质量。4月11日，建业与河南省机场集团签署战略合作协议。老胡在签约仪式现场表示，建业今后要吃品牌、手艺、勤奋"三碗饭"。面对日益严峻的外部环境，建业没有退缩，分别组织了夏季会战、秋季保卫战、冬季攻坚战。在行业一片凋零的情况下，建业全年销售额430亿，较上年下降超过60%，但在河南本土房企中，仍高出第二名2倍以上，市场占有率不降反升。

·2023年的建业管理年会，主题为"聚焦管理 集体突围"。

董事长胡葆森在开题报告中，回顾梳理了过去三年建业经历了什么，指出面对变化建业人积极应战，主动求变，凝练出了"不留退路就是最好的出路""逢山开路、遇水架桥"等优秀的团队品质，进而从意识之障、能力之障、传统习惯之障三个方面，对集体突围进行了诠释。强调全员上下要有忧患意识；要提升认知能力、行动能力、创新能力、超越自我的能力；要适时动态地调整传统工作标准与方法、考核标准与方法、评价标准与方法、奖惩标准与方法。经过一年艰苦卓绝的坚守与抗争，建业"集体突围"取得重大进展。2023年，建业以448.9亿元的销售金额、675.6万㎡的销售面积，分别居全国销售额榜单第25位、销售面积榜单第14位。在河南本土房企中，建业集团2023年销售额高于第2-11名的总和，销售面积超过第2-15名的总和。

·2024年的建业管理年会，主题是"坚定信念 跨越难关"。

董事长胡葆森做《弘扬正气 扛实责任 穿越周期》主题报告，总结提炼了"唯有建业超越建业""宁愿苦干,绝不苦熬""只有拼出来的成就，没有等出来的辉煌""逢山开路,遇水架桥""不留退路就是最好的出路"等新时期建业精神。要求"弘扬正气——让英雄主义旗帜在建业高高飘扬"；提出"扛实责任——决不让一套房子"烂尾",决不让员工和客户的钱"烂账"。要求深刻认识"百年未有之大变局""二十大后开新局""疫情后新常态"等精神，让视野更加深远开阔，让压力变成动力，把苦难变成财富。强调"穿越周期——让长期价值主义成为最后的胜利者！"建业开年即冲刺，继续跑赢大势。2024年1-2月，建业集团销售额46.6亿元，位居全国第26位，销售面积销售面积74.8万㎡，位居全国第12位。超过本土房企第2-10名的销售额总和，超过本土房企第2-19位销售面积总和。

危难关头方显英雄本色。过往几年建业自救突围的轨迹表明，建业是一个有情怀、有内涵、有文化、有底蕴、有张力，有很强适应性、抗压性的卓越民营企业。这样的企业，往往具有惊人的生命力、反弹力。这是建业之所以能跑赢大势的深层原因。总之，建业的逆势发展，具有必然性，符合事物发展的内在逻辑。

（二）从32年来建业"根植中原 造福百姓"的历程和积淀看。

建业躬耕河南32年，产品覆盖120城，全面布局河南省、市、县、镇、村五级市场，有力地推动了河南城镇化进程。至今，建业已累计投资5000亿元，投身地产、物业、智造、文旅、科技、酒店、农业、足球等领域，丰富了河南人民美好生活方式。累积纳税500多亿元，纳税额连续多年位列河南民企首位；建业服务项目1000个，服务领域从社区服务迈向城市服务。倾力支持河南足球事业30年，锻造了"为胜利而超越"的精神气质和"专治各种不服"的球队形象。启动转型升级新蓝海战略，成功打造了酒店、商场、小镇、田园综合体四大系列，实现了由房地产开发商向新型生活方式服务商的战略升级。

建业在"根植中原 造福百姓"的漫长岁月里，逐步形成了颇具特点的企业文化谱系，打造了支撑企业发展的软实力。包括：（1）核心价值观：根植中原 造福百姓；（2）企业精神：追求卓越 坚忍图成；（3）企业定位：做中原城市化进程和社会全面进步的推动者；（4）企业愿景：让河南人民都住上好房子、让河南人民都过上好生活；（5）企业理念：守信用、负责任，走正道、务正业、肯吃亏；（6）企业追求：永不妄称第一，决不甘居第二；（7）产品服务观：没有任何理由向客户提供有瑕疵的产品和二流的服务；（8）客户观：谁拥有了客户，谁就拥有了未来；（9）"四个高度统一"（经济效益和社会效益的高度统一、物质追求和精神追求的高度统一、企业利益和员工利益的高度统一、战略目标和执行过程高度统一"）的伟大企业标准；（10）坚持五个自信：文化自信、战略自信、品牌自信，培育产品自信和服务自信；（11）坚守六个底线：道德底线、法律底线、产品底线、服务底线、团结底线、契约底线；（12）追求六个认同：金融机构、媒体、专家学者、员工、客户、投资合作伙伴认同。

建业在坚守和深耕河南的32年里，以赢取民心服务民众为宗旨，建设和打造了属于自己的根据地。老胡很早就概括出"适应、利用、改善"的生存之道，决心在盐碱地里培育出参天大树。老胡认为，"商道就是赢取民心，是在什么地方，用什么样的方式，用什么样的商品来赢得多少人对自己的信任"。老胡提出"顺天时，借地利，求人和"，"深挖洞，筑高墙，打笨仗"；提出构建大服务体系，确定"三个无盲点"服务体系目标（时间上无盲点、地域上无盲点、功能上无盲点）。建业2003年就做出"五个承诺"：为这个城市打造一张新名片，为当地老百姓创造一种新型生活方式，提高城市的建设水平，为当地上缴更多税收，融入这个城市当好城市的宣传员。老胡说：在河南做企业，坚忍是必备的品质；在不利的条件下，你一定要坚守住你的阵地。2020年3月，老胡在《在河南 过日子》一文里写道：在河南，过日子，建业人不但要把自己的日子过好，还要用自己的诚意、善心、智慧、奋斗、信用、产品、服务等，让河南人民都过上好生活！老胡说：最重要的，就是要做一个长期的价值主义者，要做时间的朋友。著名策划大师王志纲评价：建业是极少数在污泥浊水中坚守正道30年以上的企业；建业模式的背后，是中国式商道的坚持，是中国式商道在伟大变革时代背景下的生动实践。

这就告诉人们，建业之所以能跑赢大势创造不俗的业绩，归根结底是因为，建业是一个非典型企业。从主营业务看，建业是一家房地产商，但从内涵和精神气质上看，建业更像一个自律向上、朝着"四个高度统一"伟大企业目标迈进的社会型企业。32年来，建业人以超越一般生意人的情怀、境界和价值观，按照社会型企业的要求，在一砖一瓦、一板一眼地打造"百年老店"。建业曾分别投资50多亿，打造中国第一个沉浸式大型戏剧幻城《只有河南》、扛着河南足球大旗30年。关于《只有河南》，胡葆森说：这座如此独特的、从未有见的戏剧幻城，无关商业、名利，只关乎建业做文化作品的真心、信心和耐心。

这也就不难理解，建业为什么能成为迄今为止全国唯一省级政府力挺的民营房企。河南省委、省政府主要领导曾亲自主持帮扶建业的专题会议，提出"帮建业就是帮河南"‘的口号，将帮助建业追缴欠款纳入省委督查事宜，协调发改、国资、金融、财政、税务、住建、文旅等部门予以支持，要求大型国企入股建业文旅公司和地产集团等。这些"超乎常规"的帮助，看似偶然，实则必然。建业是用32年的耕耘、付出、坚守和贡献，用舍弃许多企业利益报答社会民众的举动，赢得了政府、业主、合作伙伴和社会各方面的认可、信任和尊重。

这同时也解密了，为什么越来越多的河南人置业优先选择建业，为什么建业在河南本土战略上没有对手。大抵可以这样说，建业在河南人民心目中，已经远远超出了常规房地产商的形象和地位，它更像是河南的一张名片。这是建业32年持续深耕河南所结下的硕果，是河南人民"日用而不觉"的建业情结。建业，你学不会。

（三）从建业坚持突围自救积累的经验和获得的规律性认识看。

全民抗疫四年来，特别是房地产业深陷流动性危机的三年来，中国房地产业经历了前所未有的磨难，一些房企坠入谷底，一些企业遭遇重创，一些企业浴火重生。能活下来，特别是能站得住的企业，必有其抗拒风浪的独门绝技，可能还有闯荡江湖的"童子功"。

建业在抗风险谋突围求生存过程中，积累了弥足可贵的经验：（1）统一思想认识。建业人在实战中领悟到：唯有坚持才能坚守；只有坚持下去，未来才有可能，昨天的坚持才更有意义。建业人在突围中明白了：相信"相信的力量"，"因为相信，所以看见"，"与其苦熬，不如苦干"；"没有退路，就是最好的出路"。（2）进行集体反思。出台《关于对建业企业文化进行总结和反思的决定》，决定开展企业文化重塑大讨论，从更深层次反思自身的问题，为破局突围奠定思想基础，提供有力支撑。（3）进行战略瘦身。适时压缩管理层级，实行扁平化矩阵式管理，缩小作战单元，关闭有关赛道，剥离弱关联业务。（4）发挥自身优势。包括企业战略优势，企业品牌优势，企业文化优势，企业产品优势，协同作战优势，团队攻坚优势等。（5）倡导英雄主义。发扬杨根思"三个不相信"理念，确立英雄情结和志向，一大批英雄人物站了出来，坚持长期价值主义，用坚守证明时间的力量。战时状态下，提出"今天再晚不算晚，明天再早不算早"口号，推广"朝七晚九、朝八晚八"工作制度。（6）坚持克难攻坚。聚焦"去库存、追欠款、推新盘、堵漏洞"重点任务，分别成立专班进行推进。围绕"促回款、保经营、控风险"组织专项活动。通过考核机制，将"降本、提质、增效"要求落到实处。（7）创新工作方法。提出并执行"充分地估计、动态地计划、创新地工作、灵活地应对"工作原则，倡导"升维思考、降维执行"，重点工作落实"人、天、位"，推广先进经验不过夜。

这些经验，归结起来就是，要打造百年企业，一定要坚持长期价值主义，一定要注重文化建设，一定要培育核心竞争力，一定要不断创新工作方法。

建业逆势发展的实践，深化了人们对一些规律性问题的认识：首先，深化了对伟大企业内涵的认识。业界早有"建业具有伟大企业的基因"的评价，但对这个"伟大"的理解，过去可能比较抽象、笼统、空泛。至暗时刻建业逆势增长的优异表现，深化了人们这方面的认识。"伟大企业"的所谓"伟大"，不是指写在纸上、贴在墙上的标语、警句、条文有多么动听、华丽和出彩，而是主要表现在：一是企业能适应恶劣的环境，二是企业能打善打硬仗恶仗，三是企业能在任何情况下守住底线，四是企业能不断超越自我。说"建业具有伟大企业的基因"，是指建业人的骨子里血脉里，浸染着渗透着伟大企业的这些元素。

其次，深化了对企业与社会关系的认识。胡葆森有一个著名的"大树理论"，认为"企业之于社会，如同大树之于土壤"，强调无论个人还是企业，始终要主动承担社会责任。建业模式的核心是"省域化战略"，是"做中原城镇化和社会全面进步的推动者"，核心要义是在回馈社会中获取生存的养分。建业实施省域化战略，推动了市场五级联动，形成了"全覆盖"，省域化战略自然嬗变为"惠民战略"。正是这种自觉自愿的"回馈"行为，促成了企业与社会、企业与区域不可分离的深度融合。于是，就出现了"平日里建业服务全省，危难时全省帮扶建业"的罕见景观。

其三，深化了对至暗时刻企业生存之道的认识。在我国房地产业深陷泥潭的日子里，建业创造了"两个奇迹"：一是没有畏惧，没有躺平，而是顽强坚守，破难前行，实现了逆势发展，本土市场占有率不降反升；二是建业是全国唯一得到省级党委政府公开力挺的民营房企，省委书记、省长亲自过问、协调帮扶建业事宜。这两个奇迹背后，是建业多年形成的极具特色的生存之道在起作用。如坚持长期价值主义，守信用、负责任，走正道、务正业、肯吃亏，顺天时、借地利、求人和，追求卓越、坚忍图成等。天不变，道亦不变。建立在赢取民心服务民众基础上的"生存之道"，是建业赢得社会信任、赢得政府支持、赢得生存空间的无价之宝。

其四，深化了对卓越企业家灵魂作用的认识。企业家是我们这个社会最宝贵最稀缺的资源。大凡成功的企业，都与优秀企业家的作用密不可分。在行业遭遇劫难、企业朝不保夕的紧要关头，企业家的定力、胆识、经验、智慧、招数，以及个人的感召力、影响力、决断力，会得到充分彰显和展示。此时企业的命运，也往往系于一人。业界早有"胡葆森具有伟大企业家特质"的评价，这个"特质"指什么？大抵可以从老胡指挥部署的一系列重大自救突围战役案例得到诠释，从老胡洞悉大局、前瞻思维、运筹帷幄、指挥若定的大家风范中得到印证。毫不含糊地说，建业这几年能够站得住且跑赢大势，胡葆森是灵魂，是主心骨，是定盘星。因此，当下的人们及全社会，应该比任何时候都更加理解、尊重、关爱、保护优秀企业家。

其五，深化了非常态下政府与市场关系的认识。关于政府与市场的关系，一般的表述是，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。什么是"更好"，没有定论。在房地产业流动性危机尚未解除、经济运行偏离正常轨道、市场机制难以调节到位的"非常态"下，政府的"更好"作用，应该是更加积极的保障和引导，在资源配置方面更加主动，更有作为。当前房地产市场持续低迷，社会预期持续走低，一般化的救助政策难以奏效。此种情况下，需要政府针对行业痛点，在企业融资方面给予更多强有力的帮助。对带动性强、影响力大的头部房企，要直接伸出援手，帮助企业尽快走出困境，带动整个行业恢复常态。

建业突围自救还在路上，穿越周期尚需时日。2024年，可能是建业由"站得住"到"站得稳"、由"活下来"到"活得好"十分关键的转折之年。相信建业能适应"极寒天气"，苦练硬功，奋发图强，找到新的生存和发展模式，打赢每一场该赢的战役，积小胜为大胜，成功跨越难关，迎来春暖花开，到达胜利的彼岸。建业加油！

2024年3月20日