年末岁首，大家都很关注中央经济工作会议精神，特别希望能从中央最新精神中，看到房地产业新的希望和未来。这与房地产业在我国经济发展中分量之重，以及对民生影响之大有直接的关联。

尽管金融机构“三箭齐发”，试图帮助房地产业缓和流动性危机，走出经营困境，但成效似乎并不理想。数据显示，今年1-11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%；1-11月份，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%；1-11月份，全国商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。看来，解决房地产业预期减弱、市场趋冷等深层次问题，需要更为根本、更为全面、更为系统的制度安排和工作举措。

房地产业是我国的支柱产业，中央对房地产业发展高度重视，历年的中央经济工作会议，都根据房地产业发展存在的问题，提出十分明确的任务和要求，对推动房地产业健康发展发挥了积极作用。我们把2019年以来，连续四年的中央经济工作会议精神加以对照，会发现关于房地产业如何发展，中央这几年在工作指导上，有共同点，也有明显的差异点。

先说共同点。连续四年的中央经济工作会议，一直强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产业发展管理调控的基调是一致的。

更多的是差异点。一是工作目标不同。2019、2020年，都提出“促进房地产市场平稳健康发展”；2021年，提出“促进房地产市场平稳健康发展”；2022年提出“要确保房地产市场平稳发展”。由“促进”到“确保”，含义和要求是不一样的。二是工作任务不同。2019年提出：“加大城市困难群众住房保障工作”；2020年提出：“高度重视保障性租赁住房建设”；2021年提出“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”；2022年提出：“有效防范化解优质头部房企风险”。以前，对房地产业的纾困，最多到项目，“保交楼”，就是保项目，从未针对市场主体即房企实施救援政策，现在明确要帮“优质头部房企”，这是房地产业纾困政策的“升级”，与大片的头部房企陷入危机、致使整个房地产业萎靡不振有直接关系，是十分必要和及时的。三是着力点不同。2019年提出：“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”；2020年提出“解决好大城市住房突出问题”；2021年提出“加强预期引导，探索新的发展模式”；2022年强调“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。这些变化，与房地产业发展的形势和存在的问题有关。四是政策指向不同。2019年提出：“全面落实因城施策”；2020年提出：“因地制宜、多策并举”；2021年、2022年，也都提出“因城施策”，但指向是不同的，前者是“促进房地产业良性循环和健康发展”，后者是“支持刚性和改善性住房需求”，显然更实更具操作性。

从今年的中央经济工作会议精神，可以看出，中央关于当前指导房地产业如何发展的论述，体现了鲜明的问题导向和明确的工作要求。

一是针对房地产市场持续低迷的状况，提出要求：“确保房地产市场平稳发展”，“确保”二字，价值千金；二是针对房地产业出现的烂尾、停贷等突出问题，提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。这是在今年7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”基础上，进一步提出的“三保”（ 保交楼、保民生、保稳定），要求明显更高了。 三是针对房地产业普遍存在的流动性困难，提出要求：“满足行业合理融资需求”，这是中央层面对这两年有关方面“急刹车”式地解决房企高杠杆问题，进而对房企限贷、抽贷、停贷政策的干预和调整；四是针对房地产业出现的房企分化情况，要求：“推动行业重组并购”，这是符合市场经济规律的，对治理房地产业乱象，提高产业集中度和发展质量，都将产生深刻的影响。五是针对头部房企出现的资产负债和经营风险，强调：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。这里的头部房企，主要是指民营房企，在中国房地产百强里占比接近七成，绝大多数深陷流动性和高负债危机。对他们中的“优质”者，即实力强、信誉好、管理规范的头部房企，政府应当予以支持和救助。六是针对形成房地产业新发展模式中存在的问题，明确提出：“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2021年中央经济工作会议首提“加强预期引导，探索新的发展模式”。今年中央经济工作会议要求“平稳过渡”，实际上，是对某些部门对房地产业操之过急的严控严管过激政策的适时矫正。

可以预期，在中央经济工作会议确定的基调下，市场预期和信心回暖会有大的增强，这是我国各个产业特别是房地产业在困局中破局、在逆势中起势的关键所在。12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，明确提出：要完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给等。国家发改委印发了《“十四五”扩大内需战略实施方案》，提出“促进居住消费健康发展”，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民合理自住需求”。我们相信，随着这些政策的逐步落地，房地产业走出低迷破局起势的日子就不远了。

还有一点至关重要，就是房地产业发展具有广阔的社会基础和底层逻辑。2021年中国常住人口城镇化率为64.72%，远低于发达国家的水平，还有足够的社会需求空间，未来10年，还是房地产较快发展的阶段。至于河南省，2021年常住人口城镇化率为56.45%，低于全国8.27个百分点，一些人口大市城镇化率更低，如周口为43.62%，驻马店为45.17%，商丘为47.21%，濮阳为51.01%，信阳为51,14%，南阳为51.61%，可见，河南的城镇化仍处于较快发展阶段，预计到2035年，全省城镇人口增量将超过2100万人，未来五年每年新增城镇人口将超过150万人，河南房地产业发展的社会需求空间是巨大的。河南房地产业遇到的困难是暂时的，行业的未来和前景是光明的。

总而言之，中央经济工作会议已经释放出支持房地产业走出低迷、破局起势的强烈信号，一些政策调整如提出保交楼、保民生、保稳定“三保”任务，明确“有效防范化解优质头部房企风险”，要求“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”等，其力度之大、要求之高，指向之清晰，超出了人们的想象和市场预期。当然，政策落地有一个过程，更为紧要的是，房地产业走上正轨，需要社会面的鼎力支持，需要房企特别是头部房企的自信、坚守和不懈努力。

可以断言，房地产业破局起势之日，就是国民经济重振雄风之时。让我们翘首以盼，共同努力！

2022年12月17日