年末岁首,大家都很关注中央经济工作会议精神,特别希望能从中央最新精神中,看到房地产业新的希望和未来。这与房地产业在我国经济发展中分量之重,以及对民生影响之大有直接的关联。
尽管金融机构“三箭齐发”,试图帮助房地产业缓和流动性危机,走出经营困境,但成效似乎并不理想。数据显示,今年1-11月份,全国房地产开发投资123863亿元,同比下降9.8%,其中,住宅投资94016亿元,下降9.2%;1-11月份,全国商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%,其中住宅销售面积下降26.2%;1-11月份,全国商品房销售额118648亿元,下降26.6%,其中住宅销售额下降28.4%。看来,解决房地产业预期减弱、市场趋冷等深层次问题,需要更为根本、更为全面、更为系统的制度安排和工作举措。
房地产业是我国的支柱产业,中央对房地产业发展高度重视,历年的中央经济工作会议,都根据房地产业发展存在的问题,提出十分明确的任务和要求,对推动房地产业健康发展发挥了积极作用。我们把2019年以来,连续四年的中央经济工作会议精神加以对照,会发现关于房地产业如何发展,中央这几年在工作指导上,有共同点,也有明显的差异点。
先说共同点。连续四年的中央经济工作会议,一直强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,表明中央对房地产业发展管理调控的基调是一致的。
更多的是差异点。一是工作目标不同。2019、2020年,都提出“促进房地产市场平稳健康发展”;2021年,提出“促进房地产市场平稳健康发展”;2022年提出“要确保房地产市场平稳发展”。由“促进”到“确保”,含义和要求是不一样的。二是工作任务不同。2019年提出:“加大城市困难群众住房保障工作”;2020年提出:“高度重视保障性租赁住房建设”;2021年提出“加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”;2022年提出:“有效防范化解优质头部房企风险”。以前,对房地产业的纾困,最多到项目,“保交楼”,就是保项目,从未针对市场主体即房企实施救援政策,现在明确要帮“优质头部房企”,这是房地产业纾困政策的“升级”,与大片的头部房企陷入危机、致使整个房地产业萎靡不振有直接关系,是十分必要和及时的。三是着力点不同。2019年提出:“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”;2020年提出“解决好大城市住房突出问题”;2021年提出“加强预期引导,探索新的发展模式”;2022年强调“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。这些变化,与房地产业发展的形势和存在的问题有关。四是政策指向不同。2019年提出:“全面落实因城施策”;2020年提出:“因地制宜、多策并举”;2021年、2022年,也都提出“因城施策”,但指向是不同的,前者是“促进房地产业良性循环和健康发展”,后者是“支持刚性和改善性住房需求”,显然更实更具操作性。
从今年的中央经济工作会议精神,可以看出,中央关于当前指导房地产业如何发展的论述,体现了鲜明的问题导向和明确的工作要求。
一是针对房地产市场持续低迷的状况,提出要求:“确保房地产市场平稳发展”,“确保”二字,价值千金;二是针对房地产业出现的烂尾、停贷等突出问题,提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。这是在今年7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”基础上,进一步提出的“三保”( 保交楼、保民生、保稳定),要求明显更高了。 三是针对房地产业普遍存在的流动性困难,提出要求:“满足行业合理融资需求”,这是中央层面对这两年有关方面“急刹车”式地解决房企高杠杆问题,进而对房企限贷、抽贷、停贷政策的干预和调整;四是针对房地产业出现的房企分化情况,要求:“推动行业重组并购”,这是符合市场经济规律的,对治理房地产业乱象,提高产业集中度和发展质量,都将产生深刻的影响。五是针对头部房企出现的资产负债和经营风险,强调:“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”。这里的头部房企,主要是指民营房企,在中国房地产百强里占比接近七成,绝大多数深陷流动性和高负债危机。对他们中的“优质”者,即实力强、信誉好、管理规范的头部房企,政府应当予以支持和救助。六是针对形成房地产业新发展模式中存在的问题,明确提出:“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2021年中央经济工作会议首提“加强预期引导,探索新的发展模式”。今年中央经济工作会议要求“平稳过渡”,实际上,是对某些部门对房地产业操之过急的严控严管过激政策的适时矫正。
可以预期,在中央经济工作会议确定的基调下,市场预期和信心回暖会有大的增强,这是我国各个产业特别是房地产业在困局中破局、在逆势中起势的关键所在。12月14日,中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》,明确提出:要完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给等。国家发改委印发了《“十四五”扩大内需战略实施方案》,提出“促进居住消费健康发展”,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持居民合理自住需求”。我们相信,随着这些政策的逐步落地,房地产业走出低迷破局起势的日子就不远了。
还有一点至关重要,就是房地产业发展具有广阔的社会基础和底层逻辑。2021年中国常住人口城镇化率为64.72%,远低于发达国家的水平,还有足够的社会需求空间,未来10年,还是房地产较快发展的阶段。至于河南省,2021年常住人口城镇化率为56.45%,低于全国8.27个百分点,一些人口大市城镇化率更低,如周口为43.62%,驻马店为45.17%,商丘为47.21%,濮阳为51.01%,信阳为51,14%,南阳为51.61%,可见,河南的城镇化仍处于较快发展阶段,预计到2035年,全省城镇人口增量将超过2100万人,未来五年每年新增城镇人口将超过150万人,河南房地产业发展的社会需求空间是巨大的。河南房地产业遇到的困难是暂时的,行业的未来和前景是光明的。
总而言之,中央经济工作会议已经释放出支持房地产业走出低迷、破局起势的强烈信号,一些政策调整如提出保交楼、保民生、保稳定“三保”任务,明确“有效防范化解优质头部房企风险”,要求“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”等,其力度之大、要求之高,指向之清晰,超出了人们的想象和市场预期。当然,政策落地有一个过程,更为紧要的是,房地产业走上正轨,需要社会面的鼎力支持,需要房企特别是头部房企的自信、坚守和不懈努力。
可以断言,房地产业破局起势之日,就是国民经济重振雄风之时。让我们翘首以盼,共同努力!
2022年12月17日
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喻新安
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