行业下半场，房企转型有什么进展？万科作为最早转型的房企之一，经营服务业务逐渐“开花结果"。

3月31日，万科发布2024年年报，实现营收超3400亿，瘦身健体取得显著成效，大宗交易规模、开发业务销售面积行业领先，高质量交付超18万套。同时，万科经营服务业务也保持稳健增长，并在业内率先实现多赛道REITs突破。

2024年，万科综合住区业务全年销售超过2400亿，交付品质获专业认可，多个项目获国家级权威奖项“广厦奖”；在建筑科技应用方面取得了积极进展，于业内领先推出图纸大模型，促进高品质的“好房子”建设；新一代综合住区产品研发持续进步，多个新项目平均去化率达80%；此外，万科还实现了存量盘活能力突破， 2024年通过盘活可回收资金超百亿。

伴随行业迈向新发展阶段，老百姓对居住相关的服务和多样化需求不断提升，经营服务业务对房企的重要性日益突出。2024年，万科经营服务业务收入规模持续增长，营收达到公司总收入15%，并已贡献正向利润。

其中，租购并举大潮之下，万科长租公寓扩大领先“身位”，业务规模、效率、纳保量三项关键指标全行业领先。万科长租公寓累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量前茅。凭借数字化运营优势，万科在大规模经营下仍实现行业效率领先，出租率超95%，前台GOP利润率达90%。规模和效率领先的背后是客户口碑，万科长租业务经过十年经营已拥有忠实的客户群体，客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，同时服务品质获超5000家企业客户认可，其中不乏腾讯、比亚迪、大疆等知名企业。

物业服务于存量中找机会，万物云2024年营收超360亿，通过深耕蝶城，万物云的市拓效率稳居行业头部,年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元，并积极运用科技提升效率，自主研发的飞鸽平台实现工单智能生成与最优路径规划，精准服务超3万名一线作业人员；商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%；物流仓储业务实现营收约40亿，业务规模行业领先，出租率保持在较高水平

此外，万科还实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立了符合行业未来发展模式的资产证券化能力。

更重要的是，年初万科获得了多方积极支持，发展迎来重大转机。一方面调整充实了管理团队，既保留了部分老将，也出现了新面孔。大股东也果断出手，多次以实际行动力挺。广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人也表示，将全力支持万科持续健康发展。在各方支持下，万科迎来多项积极进展，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。

一位资本市场人士认为，房地产下半场，经营性业务对房企的重要性日益突出，同时谁能率先打通以REITs为代表的资产证券化通路，也将能更好地把握市场机遇。万科经营性业务经过多年培育，多个业务实现行业领先，并实现了REITs突破，未来有望进一步释放价值。